فاضلیان: ساخت و ساز فضای اداری در گلستان 250 درصد رشد
یافت
گرگان - خبرگزاری مهر: رئیس کل دادگستری استان گلستان، با بیان این که هم اکنون در کل استان فضای استیجاری نداریم از در دست احداث بودن 10 هزار مترمربع فضای جدید اداری در استان خبر داد و گفت: ساخت و ساز فضای اداری 250 درصد رشد یافت.
به گزارش خبرنگار مهر، احمد فاضلیان صبح یکشنبه در آیین تجلیل از بانوان این اداره کل گفت: این فضاها هم اکنون پیشرفت 40 تا 90 درصدی دارند که پس از تکمیل بخشی از کمبود فضای اداری استان را تامین خواهند کرد.
وی رشد 250 درصدی ساخت و ساز فضای اداری را از دیگر موفقیت های دستگاه قضایی استان برشمرد و گفت : سال 85 فقط 10 هزار و 500 مترمربع فضای اداری در استان موجود بود در حالیکه با تلاش و ساخت و سازهای صورت گرفته ، 15 هزار مترمربع به فضای اداری استان اضافه شده است.
وی با بیان که هم اکنون تنها کتابخانه تخصصی حقوقی استان با 10 هزار عنوان کتاب در دادگستری گرگان فعال است گفت: به زودی نیز پنج هزار عنوان کتاب جدید به این کتابخانه اضافه می شود تا به بزرگترین و تخصصی ترین کتابخانه حقوقی شمال کشور تبدیل شود.
فاضلیان افزود: تجهیز این کتابخانه سهولت دسترسی به منابع حقوقی را برای محققان بخش های حقوقی، اساتید و دانشجویان فراهم می کند .
وی همچنین از ایجاد مرکز بزرگ تفریحی آموزشی در آق قلا
خبر داد و گفت : این مجموعه شامل استخر، سونا، جکوزی و
سالن های ورزشی مجهز است که در زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع راه اندازی و تجهیز
خواهد شد.
وی در ادامه سخنان خود به راه اندازی سیستم ویدئو
کنفرانس در 12 حوزه قضایی استان در 3 تا 4 ماه آینده اشاره کرد و گفت: راه اندازی
این سیستم امکان برگزاری کلاس های آموزشی از راه دور را برای کارکنان و مدیران
فراهم می کند و از سفرهای غیرضرور در بسیاری بخش های قضایی به منظور شرکت در جلسات
، جلوگیری می کند.
رئیس کل دادگستری استان گلستان برنامه محوری را شاه بیت
فعالیت های دادگستری استان در پنج سال گذشته برشمرد و گفت: این برنامه ها بر اساس اهداف،
راهکارها و چارچوب های کلان و با توجه به توانمندی ها و امکانات استان تدوین و
اجرا می شود.
احمد فاضلیان، توجه به زیرساخت ها را از دیگر فعالیت های
دادگستری استان در سال های اخیر ذکر کرد و افزود: اگر دقیق ترین برنامه ها تدوین
شود ولی زیرساختی نباشد ، تحقق آن امکانپذیر نیست.
وی در ادامه سخنان خود در جمع بانوان شاغل در دستگاه قضایی استان با تبریک ایام ولادت بزرگ بانوی اسلام از آنان خواست در کلیه امور با تاسی از آن حضرت ، خدا را مدنظر قرار دهند.
به گفته وی هر چه بنیاد خانواده در مجموعه قضایی مستحکم تر باشد کار در محیط کار نیز روان تر صورت می گیرد.
وی توجه به حجاب را یکی از مقوله های مهم عنوان کرد و گفت : حجاب محیطی امن را برای کار در محیط اداری فراهم می کند.
در پایان این نشست از 7 بانوی بازنشسته دادگستری های استان تجلیل شد.
تحلیل بازار مسکن در سال ۹۱
نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد نرخ تورم، افزایش قیمت بهاء مصالح ساختمانی،افزایش تعداد پروانههای ساختمانی و رشد قیمت زمین، حکایت از آغاز دوره رونق نسبی بخش مسکن در سال 91 دارند.
ناصر نیکو سرشت مشاور اقتصادی سرمایه گذاری توسعه مدیریت سپهر تهران در جریان برگزاری دومین همایش استراتژی های سرمایه گذاری در سال91 برای بازارهای مسکن،طلا و ارز و سهام که توسط دانشگاه شریف برگزار شد، تحلیلی از چشم انداز رفتار بازار مسکن در سال جاری ارایه کرد.
*عوامل موثر در پیشبینی رفتار بازار مسکن و سه دوره متفاوت بازار
وی اظهار داشت: پیشبینی رفتار بازار مسکن در سال جاری به بررسی متغیرهای چون ویژگی های اقتصادی بخش ساختمان و مسکن، توالی دوره های رکود ورونق ، عوامل تاثیر گذار درون بخشی و برون بخشی بر تحولات بازار مسکن، تفاوت رفتار بازار واحدهای تجاری، اداری و مسکونی، تفاوت دوره رونق فعلی با دوره های پیشین و همچنین طرح این سئوال که آیا در حال حاضر بازار مسکن وارد دوره رونق شده، بستگی دارد.
وی در بخش دیگری از اظهارات خود به نشانه های دوره پیش رونق در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در این دوره از دو دوره دیگر رونق و رکود کوتاهتر است، همراه با افزایش نقدینگی، اجارهبها و افزایش قیمت های پیشنهادی که هنوز در باور خریداران نمیگنجد، سردرگمی در گزارشات رسانهها و مجادله در مورد صحت و سقم افزایش قیمت هم دیده می شود.همچنین تعلل خریداران برای انجام معامله به دلیل عدم باور قیمت های جدید و امید به حبابی بودن آن و مشاهده نشانههای رکود یا ناامنی در سایر بازارهای رقیب مانند بورس و طلا از جمله نشان های دوره پیش رونق در بازار مسکن هستند.
این کارشناس ادامه داد:در دوره رونق هم که با رشد قیمت مسکن و با افزایش قیمت زمین شروع می شود، با نشانه هایی چون کاهش مدت انتظار برای فروش ملک(افزایش تعداد معاملات نسبت به دوره مشابه قبل)،افزایش تعداد پروانههای ساختمانی نسبت به دورههای قبل، پیشیگرفتن سهم افزایش قیمت از اجارهبها از مجموع درآمد مستغلات ، کاهش اقساط معوق وامهای رهنی (این نشانه در ایران بیشتر با نوسان نرخ خرید و فروش وام های مسکن نمود دارد )، افزایش تقاضا برای پیش خرید مسکن و کاهش عرضه پیش فروش از سمت سازندگان و همچنین توجه بیش از پیش به تحولات بازار مسکن در رسانهها و افزایش تعداد مصاحبه دولتمردان برای تکذیب افزایش قیمت همراه است.
نیکو سرشت با بیان اینکه هرچه عمق، شدت و طول دوره رونق بیشتر باشد به همان نسبت هم طول، شدت و عمق دوره رکود هم بیشتر خواهد بود،خاطر نشان کرد:نشانه های دوره رکود شامل کاهش نقدینگی سازندگان،کاهش رشد قیمت و یا تثبیت آن، افزایش مدت انتظار برای فروش (کاهش تعداد معاملات درمقایسه با دورههای مشابه)، افزایش درخواست برای مشارکت از سوی سازندگان، کاهش پس اندازکنندگان جدید در صندوق پس انداز مسکن و افزایش تعداد وامهای معوق سازندگان و مشاهده رونق در بازار سایر کالاهای سرمایهای و بازارسرمایه مانند ارز ، طلا و بورس هستند.
*عوامل درون و برونبخشی تاثیرگذار بر تحولات قیمت و بازار مسکن
وی در رابطه با عوامل درون و برونبخشی تاثیرگذار بر تحولات قیمت و بازار مسکن و مستغلات هم توضیح داد: در حالی نرخ سودآوری بخش مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی ، هزنیه دستمزد و انتظارات قیمتی از جمله عوامل درونی هستند که حجم نقدینگی کشور، نرخ تورم و سپرده بانکی،قیمت نفت، تحولات ارز و وضعیت بازدهی بازار سهام به عنوان عوامل برون سازمانی مطرح هستند.دراین میان عوامل درون بخشی که عمدتا از تورم عمومی اثر میپذیرند، از طریق فشار هزینه، بر افزایش قیمت تمام شده تاثیر میگذارند،ولی افزایشهای جهشوار قیمت مسکن به عوامل برونبخشی مربوط میشود که خود ریشه در ماهیت سرمایهای مسکن دارد.
*رشد هزینه های تولید مسکن به سه دلیل
نیکوسرشت درباره عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن در سال91 هم اظهار داشت: این عوامل شامل متغیرهای کلان اقتصادی و بازار کالاهای سرمایهای، نقدینگی، تورم، بورس، ارز، طلا، چارچوب اجرایی مرحله دوم قانون هدفمندی یارانه ها، بودجه و طرح تفصیلی جدید شهر تهران هستند. با در نظر گرفتن این موارد ، درباره اتفاقات مورد انتظار در ارتباط با تولید می توان شاهد رشد هزینه ها به دلایل افزایش نرخ ارز و افزایش هزینه مبادله (بدلیل تحریم)، افزایش سود تسهیلات بانکی و همچنین افزایش افزایش نرخ حامل های انرژی بود.
وی به وضعیت شاخص های تورم و نقدینگی در سال جاری اشاره کرد و گفت: سال 91 بدلیل فشارهای هزینه، سال جهش تورمی خواهد بود. این درحالی است که صندوق بین المللی پول و بانک جهانی در تحلیلی بدبینانه نرخ رشد اقتصادی ایران را در سال 2012 به ترتیب 4 دهم در صد و 8 دهم درصد پیشبینی کردهاند.
همچنین اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی، حجم نقدینگی کشوردر پایان سال گذشته را 352 هزار میلیارد تومان و نرخ رشد آنرا 4.19 درصد اعلام کرده که پیشبینی میشود این رقم در سال 91 به بیش از 430 هزار میلیارد تومان بالغ شود .
*چند نکته مهم از بودجه 91
این کارشناس به چند نکته مهم از بودجه سال 91 اشاره کرد و گفت: در حالی پیش بینی درآمد ناشی از اجرای مرحله دوم طرح هدفمندی یارانه های برای سال جاری 66 هزارمیلیارد تومان است که تحقق این درآمد مستلزم دو برابر شدن قیمت حامل های انرژی بوده و درصورت عدم افزایش 2 برابر شدن بهاء انرژی این مبلغ باید از درآمد مالیاتی یا استقراض تامین شود. همچنین از مجموع 35هزار میلیارد تومان اوراقمشارکت قانون بودجه سال گذشته ،تنها7.5 هزار میلیاردتومان فروخته شده اما اوراق مشارکت در لایحه بودجه سال جاری 56 و رقم مصوب قانون بودجه 25 هزارمیلیارد تومان استکه در هر حال حداقل معادل رقم پیش بینی شده برای انتشار اوراق مشارکت بودجه سال 91 با کسری مواجه بوده و در صورت عدم افزایش دوبرابری قیمت حامل های انرژی کسری بودجه افزایش خواهد یافت.
*پیش بینی تحولات بازار مسکن در سال 91
نیکوسرشت با درنظر گرفتن همه موارد ،در مورد تحولات بازار مسکن در سال 91 پیش بینی کرد:برای طرف عرضه، افزایش زیاد قیمت ساخت به ویژه قیمت مصالح و دستمزد، ناشی از جهش تورمی سطح عمومی قیمت ها و نرخ سود تسهیلات (تورم ناشی از فشار هزینه) و برای طرف تقاضا فراهم شدن زمینه تحریک تقاضای سرمایهای بدلیل شکلگیری انتظارات تورمی در بخش و اشباع بازارهای رقیب، نزدیک شدن به نقطه اوج جمعیتی به لحاظ تقاضا (نیاز ) به مسکن و تقاضای انباشته شده سال های اخیر پیش بینی می شود.موضوع خاصی که در این میان وجود دارد مربوط به اثرات خاص ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران است.
وی با طرح این سئوال که آیا در حال حاضر بازار مسکن وارد دوره رونق شده یا خیر؟ توضیح داد: در حالی نیمه دوم سال گذشته به دلیل بروز نشانه های پیش گفته ، سال پیشرونق در سیکل تجاری مسکن بود که همه نشانه ها از جمله نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد شتابان نرخ تورم و افزایش قیمت بهاء مواد و مصالح ساختمانی، افزایش تعداد پروانههای ساختمانی و رشد قیمت زمین، حکایت از آغاز دوره رونق نسبی بخش مسکن در سال 91 دارد.
مشاور اقتصادی سرمایه گذاری توسعه مدیریت سپهر تهران به تفاوت دوره رونق فعلی با دوره های پیشین اشاره کرد و گفت: با توجه به حفظ جذابیت سایر بازارهای رقیب (طلا ، ارز و بورس ) در جذب سرمایه و نیز جو روانی موجود در رجحان کالاهای سرمایه ای منقول،انتظار نمی رود عمق و شدت رونق جدید بازار مسکن همسنگ دروه های پیشین باشد.همچنین دامنه میانگین افزایش قیمت مسکن در دوره حاضر فاصله زیادی با شاخص نرخ تورم نخواهد داشت .
*** در دومین همایش استراتژیهای سرمایهگذاری مطرح شد ***
تحلیل بازار مسکن از زبان وزیر اسبق/فساد گسترده فروش کاربری در بازار
خبرگزاری فارس:وزیر اسبق مسکن با تحلیل وضعیت مسکن در سال های گذشته و اخیر گفت: سازمان بورس باید در ساختار صندوقهای زمین و ساختمان تجدید نظر کند تا یکی از راههای جایگزین برای تجهیز منابع فراهم شود.
به گزارش خبرنگار اقتصادی فارس،عباس آخوندی در جریان برگزاری دومین همایش استراتژیهای سرمایهگذاری در سال 91 با اشاره به وضعیت مسکن و مقایسه آن با تورم در 20 سال گذشته، اظهار داشت: در حالی نرخ رشد شاخص اجاره مسکن در سال 86 رشد و سقوط عجیب و غریبی داشت که تعداد سالهای مورد نیاز برای تملک مسکن در سال 70، 51 سال و در سال 79، 27 سال بود. این متغیر هم اکنون به 30 سال رسیده است که نشان دهنده قدرت خرید بالقوه در بازار است.
وی با بیان اینکه تعداد واحدهای ساختمانی تکمیل شده در سال 89 کاهش یافته ادامه داد: ساخت زیربناهای واحدها به دلیل افزایش قیمت در سال 86 تکمیل شده و به علت علاقه به ساخت واحدهای لوکس میانگین قیمتها رشد کرده اما سفتهبازی در بخش زمین همچنان بطور جدی ادامه دارد بطوری که در سالهای 89 و 90 بخش زمین در مقایسه با ساخت مسکن به دلیل قدرت سفتهبازی با توجه بیشتری مواجه شده است.
*شوک بزرگ سال 86 آرام آرام در حال خروج
عضو هیئت علمی دانشگاه تهران با اشاره به اینکه نرخ رشد درآمد نفتی کشور بر قیمت مسکن موثر است، خاطرنشان کرد: نکته مثبت سالهای اخیر بازار مسکن این است که شوک بزرگ سال 86 آرام آرام در حال خروج بوده و بازار مسکن در حال رسیدن به تعادل است.
*مسکن مهر فقط 15 درصد بر تقاضا اثر دارد
آخوندی با اشاره به مقوله محیط اقتصاد مسکن و با طرح این سوال که آیا میزان ساخت مسکن مهر تقاضا را کاهش میدهد یا خیر؟ اظهار داشت: به نظرم تاثیر ساخت مسکن مهر بر روی تقاضا بسیار محدود و اندک بوده و در بهترین حالت میتواند 15 درصد بر تقاضا اثر بگذارد چرا که راندمان این نوع مسکن به 15 درصد نمیرسد و 85 درصد اتلاف منابع دارد، بنابراین تقاضا همچنان در بازار مسکن حاکم خواهد بود. کسانی که میخواهند در بازار مسکن سرمایهگذاری کنند فکر نکنندمسکن مهر میتواند تقاضا را کاهش دهد. حتی به نظرم مسکن مهر بر روی مسکن ارزانقیمت هم اثری ندارد.
وی در بخش دیگری از اظهارات خود به مقوله تجهیز منابع در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: به دلیل تخصیص 50میلیارد دلار از منابع بانکی به مسکن مهر،بانک ها امکان تجهیز دیگریندارند، بنابراین از عمده مشکلات موجود در تقاضای مسکن بحث تجهیز منابع است بطوری که گاه حتی با نرخ 30 درصد هم امکان ساخت وجود ندارد. همچنین بانکها امکان اعطای تسهیلات به خریدار یا برای ساخت مسکن هم ندارند. ولی با این همه میتوان از امکانات بازار سرمایه به عنوان جایگزینی در این حوزه استفاده کرد.
*افزایش عدم قطعیت در بازار مسکن
آخوندی با اشاره به اینکه عدم قطعیت در بازار مسکن افزایش یافتهاست،ادامه داد: از زمانی که در تهران و چند شهر دیگر بحث فروش کاربری مرسوم شده، بازار مسکن با فساد نسبتا گستردهای مواجه شده و به همین دلیل امکان اندازهگیری سرمایهگذاری وجود ندارد. این عدم قطعیت در طرح جامع شهر تهران زیاد است و تا جایی که میدانم به همه شهر تهران یک واحد اضافه داده خواهد شد.
وی در ادامه به تغییر ساختار تقاضا در شهرهای بزرگ اشاره کرد و گفت: طبق بررسیهای به عمل آمده تقاضای برای خانههای کوچک و ارزان و حتی واحدهای تک نفره 20 تا 30 متری به دلیل کاهش آمار ازدواج و افزایش طلاق افزایش یافته است.
به گفته وی تورم عوامل تولید هم منجر به رشد قیمت ساخت شده و در بخش مسکن لوکس هم افزاد تمایل به نقد شوندگی دارند برای همین در برابر کاهش تقاضا برای مسکن لوکس، تقاضا برای مسکن ارزانقیمت بیشتر شده است.
لزوم تجدیدنظر سازمان بورس در ساختار صندوقهای زمین و ساختمان
این عضو هیئت علمی دانشگاه تهران در بخش دیگری از اظهارات خود خاطرنشان کرد: متاسفانه به دلیل ساختاری که از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار برای صندوقهای زمین و ساختمان تهیه شده، در این صندوقها تضاد منابع وجود دارد برای همین این نوع صندوقها بطور جدی شکل نگرفتهاند. با این اوصاف به نظر میرسد سازمان بورس باید در ساختار صندوقهای زمین و ساختمان تجدید نظر کند تا یکی از راههای جایگزین برای تجهیز منابع فراهم شود.
*سرمابه گذاری در بازار مسکن برای کم ریسک ها
*** خرید و فروش مسکن مهر بدون سند تخلف است ***
خبرگزاری فارس: عضو هیات مدیره شرکت عمران شهرهای جدید با بیان اینکه خرید و فروش مسکن مهر در صورت صادر نشدن سند ممنوع و تخلف است،گفت:موانع پروسه صدور سند برای واحدهای مسکونی مهر برداشته شده است.
امینی در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس در پاسخ به این سوال کهآیا مسکن مهر در شهرهای جدید خرید و فروش میشود،گفت: مسکن مهریک امتیاز برای فرد دارنده مسکن مهر محسوب می شود،چرا که برای دریافت این واحدهای مسکونیچهار شرطمالک نبودن ،قرمز نبودن فرم "ج "، ساکن کلانشهر و متاهل بودن لازم است.
وی اضافه کرد: پس این مواردامتیازمتقاضی مسکن مهراست و تا زمانی که تبدیل به سند نشده باشد اگرخرید وفروشی صورت گیردتخلفاست،بنابراینتا وقتیواحد مسکونی سند ندارد نمیتواند آنرا به فروش برساند و وقتیواحد مسکونی سند داشتفرد مالک آن است و دیگرنمیتوان به او دیکته کرد که چه کاری باید انجام دهد.
وی در پاسخ به این سوال که بسیاری از واحدهای مسکونی مهر که به افتتاح رسیدهاند سند ندارند، گفت:اینطور نیست، چرا که 2 میلیون و 400 هزار واحد مسکونی مهر در حال ساخت است که از این تعداد 420 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید ساخته میشود و نزدیک به70 درصد آن تفاهم نامه سه جانبه بودهاست.
عضو هیات مدیره شرکت عمران شهرهای جدیدادامه داد: 70 درصد واحدهای مسکونی مهر در حال ساختمربوط بهتعاونیها و خود مالکها هستند و وقتی اینها ساخته و تحویل داده میشوند، شاید آمار آن ارائه نشود پس آمارهای ما مستندتر است.
امینی ادامه داد:در شهرهای جدید13 هزار واحد مسکونی پیش فروششده که از این میزان 11 هزار واحد مسکونی دارای متقاضیو 8400 واحد مسکونی هم روند صدور اسناد به سرعت در حال انجام است.
*برداشتن موانع صدور سند مسکن مهر
امینی گفت:سند یک ملک مربوط به یک پلاک است و این پلاک باید تفکیک شود وعرصه و اعیانآن مشخص شود، پس پروسه سنگینی برای صدور سند وجود دارد که با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ما توانستیم این پروسه را شروع کنیم و خیلی از موانع را برداریم.
وی تاکید کرد:سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پروژه مسکن مهر را به عنوان دغدغههای خود معرفی کرده است و برای آن برنامه گذاشته است.
هیچ متقاضی از بابت تخلف تعاونی مسکن مهر به ما مراجعه نکرده است
عضو هیات مدیره شرکت عمران شهرهای جدیددر پاسخ به این سوال که آیا از تخلفات تعاونی های مسکن مهر در شهرهای جدید مطلع هستید، اظهار داشت:اگر تخلفی هم در مسکن مهر شهرهای جدید صورت میگیرد، باید دید این تخلف در حوزه شهرهای جدید استیا اینکهدر حوزه وزارت تعاون،بنابراین اگر در حوزه ما نباشد این تخلف بایددر حوزه این وزارتخانه بررسی شود.
*** جهش مسكن؟ منتقدان دولت: منتفي است ***
دنياي اقتصاد- منتقدان دولت در حوزه مسكن ضمن تاييد آماري آنچه وزارت راهوشهرسازي پيشتر درباره نحوه افزايش قيمت مسكن در سال90 –رشد قيمت كمتر از نرخ تورم- اعلام كرده بود، هر نوع پيشبيني و سناريو مبني بر «جهش قيمت مسكن در سال91» را مردود دانستند و در عين حال نحوه تحرك قيمتي در اين بازار طي ماههاي آتي را بهصورت «رشد ملايم» برآورد كردند. در نشستي كه منتقدان به رياست وزير اسبق مسكن برگزار كردند، بابت تبعات اجراي فاز دوم هدفمندي يارانهها در حوزه مسكن هشدارهايي داده شد.
منتقداندولت: جهش مسكن منتفي است
هشدار جدي درباره تبعات فاز دوم هدفمندي يارانهها
پيشبيني افزايش ملايم قيمتمسكن براي امسال با نرخ رشد حداكثر 30 درصد
سفتهبازي خطرناك در بازار زمين
وزير سابق، آمار دولت درباره ميزان رشد قيمت مسكن در سال90 را تاييد كرد
گروه مسكن- هاجر شادماني: منتقدان نامآشناي دولت در حوزه مسكن با اعلام يك پيشبيني درباره رفتاري كه قيمت مسكن در ماههاي آتي از خود نشان ميدهد، سناريوي «جهش» براي اين بازار را مردود اعلام كردند و تحت تاثير افزايش ملايم قيمت در طول سال جاري، ايمنترين سرمايهگذاري اقتصادي در سال91 را ساختوساز مسكن معرفي كردند.
مديران سابق وزارت مسكن پنجشنبه گذشته در نشستي به رياست وزير سابق –عباس آخوندي- چشمانداز سه بازار خريدمسكن، اجاره و ساختوساز را مورد بررسي قرار دادند، اما در حالي كه انتظار ميرفت زمزمههاي اين روزهاي بازار ملك در تهران، در اين نشست مورد تاييد قرار بگيرد، «شايعه رشد شديد قيمت مسكن» با قوت رد شد طوري كه اعضاي نشست بيشترين نرخ ممكن براي افزايش قيمت را 30 درصد پيشبيني كردند.
در اين نشست هر چند انتقاداتي به طرح مسكنمهر وارد شد، اما اعضاي نشست در كنار برآوردي كه همراستا با خواسته دولت، درباره نحوه نوسان قيمت مسكن در سال91 ارائه كردند، نرخ رشد قيمت در سال90 را نيز همان عددي كه دولت پيشتر منتشر كرده بود، اعلام كردند.
منتقدان در عين حال بابت تبعات فاز دوم هدفمندي يارانهها به دولت هشدار دادند و نتيجه اجراي آن را تورم 30 درصدي هزينه ساخت و افزايش حداقل دوبرابري تعداد اجارهنشينها به خاطر افت قدرت خريد مسكن عنوان كردند.
قیمت مسکن شکست زمین مقاومت کرد!
حسین عبده تبریزی، کارشناس اقتصادی، در مورد نسبت رشد قیمتها در دو بخش زمین و مسکن گفت: از سال 86 تاکنون همزمان با آرام گرفتن نرخ رشد قیمت مسکن در کشور، اگرچه شاهد شکسته شدن قیمت مسکن در بسیاری موارد و تبعیت آن از نرخ تورم سالانه بودهایم، اما زمین مقاومت قیمتی خود را بهتر از مسکن حفظ کرده و همچنان از نظر قیمتی بالاست.
وی با بیان اینکه پیشبینی روشن بازار مسکن سال 91 حاکی از افزایش هزینههای ساخت است، افزود: رشد قیمتی در سال گذشته در بالاترین حالت خود در حد تورم بود و آنچه مسلم است اینکه در سال جاری نیز شاهد جهش قیمتی مسکن نخواهیم بود.
این کارشناس اقتصادی با انتقاد از کمبود اطلاعات و آمار موثق در خصوص معاملات مسکن تصریح کرد: در بیشتر کشورها نرمافزارهای کاربردی برای درج قیمت معاملات مسکن موجود است که تمامیقیمتهای کارشناسی املاک در آن ثبت ميشود.
سه مشکل اساسی سامانه املاک
وی ادامه داد: سامانه مدیریت املاک که به منظور ثبت قیمت انواع معاملات در کشور راهاندازی شده است، به دلیل وجود سه مشکل عمده نمیتواند انتظار موجود در این بخش را برآورده کند.
عبده تبریزی توضیح داد: عدم انعکاس قیمتهای واقعی معاملات، عدم برخورداری 100 درصدی معاملات از کدرهگیری و عدم ارائه تصویر واقعی فروش مسکن از سوی فروشندگان سه مشکل عمده این سامانه است که تنها از طریق تعریف مبنای قانونی به منظور شفاف سازی وضعیت بازار مسکن میتوان آن را برطرف کرد. وی سال 90 را سال کاهش وامهای رهنی و اعتبارات در بخش مسکن عنوان كرد و افزود: با توجه به اثر منعطف طرح جامع شهر تهران، به نظر نمیرسد تغییرات ایجاد شده در این طرح بتواند تاثیر خاصی بر بازار مسکن 91 برجای بگذارد.
این کارشناس اقتصادی در خصوص فرصتهای سرمایه گذاری مسکن در سال جاری گفت: اقتصادی بودن و سودآوری ورود به بازار رهن و اجاره، راه اندازی صندوق بهرهبرداری در حوزه اجاره داری و انتشار صکوک اجاره مهمترین فرصتهای سال 91 برای سرمایهگذاران بازار مسکن محسوب ميشود.
عبده تبریزی همچنین تاکید کرد: ساخت مسکن مهر آن طور که پیشبینی میشد نتوانست بازار تقاضای مسکن ارزان قیمت را تحت شعاع قرار دهد، چرا که بسیاری از این واحدها پس از تملک کامل، به قیمت روز و مانند سایر واحدهای مسکونی معامله میشوند.
روند ملایم بازار مسکن 91
همچنين در اين نشست وزیر سابق مسکن ضمن تشریح آمارهای رونق و رکود بازار مسكن در ایران گفت: در 20 سال گذشته نرخ رشد مسکن به شدت تحت تاثیر نرخ تورم بوده است.
عباس آخوندی افزود: با وارد شدن شوک قیمتی مسکن در دامنه سالهای 85 تا 88، شاهد رشد بیش از 85 درصدی قیمت مسکن در کشور بودیم که این شوک قیمتی از سال 88 تا کنون با سیری نزولی هم پایه تورم عمومیسیر طبیعی خود را طی کرده و از حالت شوک خارج شده است.
وی با بیان اینکه در حال حاضر بازار مسکن با روندی ملایم در حال افزایش قیمت است، خاطرنشان کرد: هم اکنون زمان مورد انتظار برای خانه دار شدن هر خانوار ایرانی 30 سال است که این میزان در برخی سالهای گذشته تا 70 سال نیز بوده است.
ادامه سفته بازی در بازار زمین
عضو هیات علمیدانشگاه تهران همچنین با اشاره به کاهش تعداد واحدهای تکمیل شده در سال 89 به دلیل کاهش حجم سرمایه گذاری جدید در مدت دو سال پیش از آن، خاطرنشان کرد: هم اکنون مساحت و زیربنای واحدهای مسکونی با توجه به افزایش قیمتها در حال کاهش است؛ از سوی دیگر تغییرات قیمت زمین در سالهای اخیر حاکی از آن است كه سفتهبازی در بازار زمین همچنان به شکلی جدی ادامه دار و تاثیرگذار است.
وی تاکید کرد: هم اکنون تمایل به ساخت و ساز بسیار کمتر از میل به خرید زمین است.
نکته مثبت بازار مسکن 91
به گزارش «دنیای اقتصاد» آخوندی با اشاره به سیر رشد طبیعی قیمت مسکن در سال 91، از ادامه مسیر تعادل در بازار مسکن در سال جاری خبر داد و آن را نکته مثبت این بازار در سال 91 دانست. وی در تشریح محیط اقتصادی قیمت مسکن در سال 91 خطاب به سرمایهگذاران اعلام کرد: برخلاف تصور موجود در حال حاضر ایمنترین سرمایه گذاری در بخش مسکن مربوط به ساختوساز مسکن ارزانقیمت خواهد بود و آن طور که انتظار میرفت، مسکن مهر نتوانست تاثیر خاصی را در تامین مسکن اقشار کم درآمد ایفا کند.
راندمان مسکن مهر، 15 درصد!
وزیر پیشین مسکن و شهرسازی تصریح کرد: راندمان مسکن مهر در بهترین حالت برای پاسخ به نیاز مسکن اقشار هدف، تنها 15 درصد است و در بهترین حالت، 85 درصد آن اتلاف منابع است.
وی همچنین در خصوص دومين اثر منفی مسکنمهر بر بازار تقاضای مسکن گفت: آثار منفی مربوط به مقوله «تجهیز منابع بانكي» ضعف دیگر اینگونه ساختوسازها محسوب میشود. آخوندی توضیح داد: در حال حاضر حدود 50 میلیارد دلار از منابع بانکی برای مسکن مهر پیشبینی شده است که این رقم امکان ارائه تسهیلات در سایر بخشهای ساختوساز را عملا از بانکها سلب میکند.
وی ادامه داد: از سوی دیگر در صورتی که تسهیلاتی هم به سایر بخشها اختصاص داده شود با رقمهای 30 درصدی سود بازپرداخت، عملا خرید مسکن را غیر ممکن میکند.
آخوندی آثار منفی ناشی از نواقص تجهیز منابع را متوجه دو گروه خریدار و فروشنده دانست و بر راه اندازی صندوق زمین و ساختمان به عنوان راهکاری جایگزین برای حل این مشکل تاکید کرد.
سرمایه گذاران واحدهای تک نفره بسازند!
به گزارش «دنیای اقتصاد»، وزیر پیشین مسکن و شهرسازی در ادامه به سرمایه گذران توصیه کرد: رشد آمار طلاق ـ یک طلاق در ازای سه ازدواج ـ در حال حاضر بازار تقاضای مناسبی را برای احداث واحدهای تک نفره و سرمایهگذاری در این زمینه ایجاد کرده است.
وی با بیان اینکه در سالهای اخیر تقاضای بسیار زیاد برای مسکن ارزان قیمت جایگزین تقاضای سالهای قبل برای مسکن لوکس شده است، افزود: براساس آمار بانک مرکزی در سال گذشته عوامل هزينهاي تولید مسكن با 4/32 درصد تورم همراه بوده این در حالی است که نرخ فروش واحدهای مسکونی در حد 20 درصد رشد داشته است. آخوندی ادامه داد: بنابراین انتظار قابل پیشبینی برای بازار سال 91 رشد نسبی قیمتها و گرانتر شدن قیمت ساخت خواهد بود.
بورس تجدیدنظر کند!
عضو هیات علمیدانشگاه تهران با بیان اینکه صندوق زمین و ساختمان باید به عنوان راهکاری اساسی برای نجات بازار مسکن هر چه سریعتر راه اندازی شود، گفت: با وجود اینکه اقداماتی هم در رابطه با راهاندازی صندوق زمین و ساختمان انجام شده است؛ اما تضاد منافع موجود در ساختارهای تعریف شده برای این صندوق، عملا مانع از راهاندازی واقعی آن شده است. وی توصیه کرد: بورس باید هر چه سریعتر با تجدیدنظر در ساختار صندوق، نسبت به از بین بردن این تضاد اقدام کند.
آخوندی همچنین به سرمایهگذاران بازار مسکن پیشنهاد کرد: با توجه به اینکه بازار ساخت و خريد مسکن در سال 91، بازاری مثبت، با تقاضای زیاد و رشدی متعادل پیشبینی میشود، در صورتی که سرمایهگذاران خواهان سودی متوسط با ریسک بسیار اندک باشند، این بازار، فضای مناسبی برای سرمایه گذاری آنان محسوب میشود.
فاصله زیاد دهکهای درآمدی از هزینه مسکن!
به گزارش«دنیای اقتصاد» ناصر نیکو سرشت، کارشناس اقتصادی نيز در اين نشست با بیان اینکه در حال حاضر متوسط سهم مسکن در سبد هزينه هر خانوار 30 تا 33 درصد است، گفت: این میزان برای دهکهای پایین درآمدی تا بیش از 55 درصد و برای دهکهای بالای درآمدی حداکثر 20 درصد است.
وی افزود: مسکن همچنین 5 درصد سهم تولید ناخالص ملی، 11 درصد سهم اشتغال و 30 درصد سهم تشکیل سرمایههای ثابت را به خود اختصاص میدهد.
رابطه مسکن و تورم!
نیکوسرشت در خصوص رابطه موجود میان قيمت مسکن و تورم عمومي در دورههای مختلف خاطرنشان کرد: قيمت مسکن و تورم در کوتاه مدت و بلند مدت همواره دو رفتار متفاوت را از خود بروز دادهاند.
وی افزود: تجربه سالهای قبل نشان داده است که قيمت مسکن در کشور ما در دورههای حداقل 10 تا حداکثر 20 ساله، همواره 2 تا 4 درصد از میانگین تورم بالاتر بوده؛ این درحالی است که در کوتاه مدت به خصوص در دورههای رکود همواره با اندکی تفاوت پایینتر از نرخ تورم بوده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، این کارشناس اقتصادی با تشریح عوامل موثر در بازار مسکن در سال 91 گفت: مهمترین عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن سال 91 شامل اثر نقدینگی، تورم، بورس و ارز، طرح تفصیلی جدید شهر تهران و مرحله دوم هدفمندی یارانهها خواهد بود.
وی همچنین در رابطه با اتفاقات مورد انتظار با تولید مسکن خاطرنشان کرد: افزایش نرخ سود بانکی، افزایش قیمت حاملهای انرژی و ادامه نوسانات طلا و ارز در بازار اقتصادی کشور عواملی هستند که بازار تولید مسکن سال 91 را تحتالشعاع قرار میدهند.
هشدار در مورد نیمه کاره ماندن ساخت و سازها
نیکو سرشت در تشریح عوامل موثر بر بازار مسکن سال 91 گفت: تحقق درآمد پیشبینی شده در قالب بودجه سال 91 به معنای افزایش دوبرابری قیمتها در بخش حاملهای انرژی است. وی افزود: در صورت تحقق این امر به دلیل بالا رفتن هزینههای ساخت در سال 91 انتظار میرود بسیاری از ساختمانها نیمه کاره باقی بماند و تا پایان سال تکمیل نشود.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه شاخص قيمت مسکن در دوره سالهای 90-81 در مقایسه با سال پایه (83)، عدد 405 بوده است، اعلام کرد: قیمت مصالح و هزینههای مربوط به پرداخت دستمزد نیروی کار در سه ماهه گذشته از حداقل 25 درصد رشد برخوردار شده است که این تغییر محسوس در بخش عرضه، به دلیل شکل گیری بازار تورمیو اشباع بازارهای رقیب در سال جاری باعث هدایت نقدینگیها به بازار مسکن و اثرگذاری مربوط به دوران پیش رونق در بخش تقاضا میشود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، وی با پیشبینی انتظار تورمی در حد 30 تا 35 درصد برای قیمتها در بازار مسکن طي سال جاري گفت: دوران رونقی که در بخش مسکن سال 91 انتظار آن میرود از لحاظ عمق یا طول مدت و میزان، با دورههای رونق سالهای قبل متفاوت خواهد بود که این امر ناشی از جو روانی موجود در اثر رجحان برخی کالاهای سرمایهای همچون طلا و ارز از سوی فعالان اقتصادی است.
یک درصد رشد برای سرمایهگذاری مسکن
در اين نشست فردین یزدانی، کارشناس مسکن نيز با بیان اینکه وضعیت تقاضای سرمایهای مسکن در سال گذشته به شدت کاهش یافته اما تقاضای مصرفی روبه افزایش بوده است در خصوص روند سرمایهگذاری مسکن طی سالهای 85 تا 90 گفت: در مدت یاد شده سرمایهگذاری در بخش مسکن از رشد 33 درصدی نسبت به قیمت جاری و رشد 12 درصدی نسبت به قیمت ثابت برخوردار شده است.
وی افزود: تعداد کل واحدهای تکمیل شده در مدت زمان یاد شده 3میلیون و 405 هزار واحد بوده که این رقم بدون احتساب مسکن مهر 3میلیون و 305 هزار واحد است.
یزدانی افزود: در این میان سهم سرمایهگذاری در مدت یاد شده در بخش مسکن، با احتساب مسکن مهر، بیش از 138 هزار میلیارد تومان بوده است. وی گفت: برآوردها نشان میدهد میزان سرمایهگذاری در بخش مسکن در سال گذشته يك درصد رشد داشته؛ این درحالی است که در سال قبل از آن میزان رشد سرمایهگذاری 7 درصد بوده است.
این کارشناس مسکن ادامه داد: این افزایش یک درصدی به هیچ وجه به معنای رونق سرمایهگذاری در بازار مسکن نیست.
تورم 30 درصدی نتیجه اجرای هدفمندی دوم
یزدانی با تاکید بر اینکه در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانهها شاهد تورم 30 درصدی در هزینهها و قیمت ساخت مسکن خواهیم بود، گفت: در صورت اجرا شدن فاز دوم هدفمندي، حداقل، 20 درصد توان اقتصادی خانوارها در بازار مسکن کاهش مییابد.
وی درخصوص اثر منفی دوم هدفمندی یارانهها تصریح کرد: از سوی دیگر در حال حاضر 60 درصد خانوارهای جدید به بازار خرید مسکن گرایش دارند که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی این نسبت به 40 درصد کاهش مییابد. یزدانی افزود: این امر به معنای افزایش 20 درصدی متقاضیان بازار اجاره و پتانسیل خوب سرمایه گذاری در بخش اجارهداری مسکن است.
سرمایهگذاری برای مسکن اجارهای
یزدانی با بیان اینکه از حدود دو سال پیش شاهد افزایش اجاره بها بودهایم تصریح کرد: اجاره بها در سال جاری رو به صعود و شايد با اثری نامشخص بر بازار مسکن سیر طبیعی خود را مطابق با سال گذشته طی خواهد کرد.
وی همچنين گفت: امسال رشد ملایم قیمتها در بازار مسکن اتفاق ميافتد.
اما «نتیجهسوم» حاصل از مذاکرات بغداد که غیرقابل پیشبینی هم بود، اکنون حالت جدیدی را در بازار مسکن به وجود آورده و عملا باعث سکته در معاملات ملک شده است.
روز چهارشنبه بعد از آنکه مشخص شد نشست «1+5» یک روز دیگر ادامه پیدا میکند، طرفین معاملات مسکن در تهران برای انجام قطعی معامله شل شدند. اما در روز پنجشنبه با اعلام تصمیم طرفین مذاکره به برگزاری دور بعدی نشست در پایان خرداد، خرید و فروش آپارتمان مسکونی با شیب فوقالعاده تند، افت کرد.
براساس اطلاعات دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، تعداد قراردادهای تنظیمشده در بنگاههای املاک تهران طی روزهای سوم و چهارم خرداد –چهارشنبه و پنجشنبه گذشته- به نصف میانگین روزانه معاملات اردیبهشتماه رسید. با این افت معاملاتی در بازار مسکن، امیدها برای رکوردزنی معاملات سال90 حداقل یکماه دیگر به تاخیر میافتد.
در تهران طی سال گذشته به طور متوسط روزانه نزدیک به 1000 فقره معامله مسکن شامل خرید و اجاره و پیشخرید توسط مشاوراناملاک تنظیم شد.
با شروع روزهای کاری سال 91، به خاطر بیاطلاعی طرفین معامله از آینده بازار، حجم معاملات حدود یکماه، ناچیز بود اما از نیمه اردیبهشت بازار خرید واحدمسکونی در پایتخت با تنظیم روزانه 600 تا 700 فقره مبایعهنامه گرم شد، طوری که در آخرین روزهای این ماه، حجم معاملات ثبت شده در سامانه رهگیری از مرز 900 قرارداد گذشت.
افت 35 درصدی بعد از نشست
طی یک ماه اردیبهشت عمده متقاضیان خرید مسکن با این تصور که در نشست 3خرداد مذاکرات هستهای به نتیجهای مثبت منجر میشود و بعد از آن، قیمت مسکن تغییر میکند، زمان خریدشان را جلو انداختند. همین رونق در ماه گذشته فضا را برای حبابسازی توسط مالکان و برخی مشاوراناملاک فراهم کرد و شایعه افزایش قیمت مسکن قبل از شروع فصل تابستان را به بازار تحمیل کرد.
این در حالی است که طی روزهای اخیر تحت تاثیر تفاهم طرفین مذاکره هستهای بر سر برگزاری نشست بعدی، حجم روزانه معاملات قطعی در بازار مسکن تهران 35 درصد نسبت به نیمه اردیبهشت کاهش پیدا کرد و به 450 فقره قرارداد رسید.
همچنین روزپنجشنبه 4خرداد -که معمولا سطح معاملات مسکن در آخرین روز هفته در مقایسه با سایر روزهای هفته افزایش پیدا میکند- فقط 335 معامله ملک مسکونی در تهران انجام شد که از این تعداد، 170 فقره معامله مربوط به خرید واحدمسکونی و مابقی شامل 143 فقره قرارداد مختص اجاره و 15 فقره نیز بابت پیشخرید تنظیم شد.
وضعیت چند روز گذشته در بازار مسکن برای حداقل یک ماه آینده، تثبیت خواهد شد و با توجه به اینکه در نشست پنجشنبه گذشته، نتیجه قطعی از طرف اعضای گروه «1+5» بر سر برنامه هستهای ایران اعلام نشد و مقرر شد در 29 و 30 خرداد، برای بار دیگر نشست برگزار شود، طی این یک ماه بر تعداد حاشیهنشینهای بازار معاملات مسکن روز به روز افزوده خواهد شد.
در این مدت هم خریدار و هم فروشنده تمایلی برای ورود به بازار از خود نشان نمیدهند و عرضه و تقاضا به صورت مصنوعی به کمترین سطح میرسد.
آنطور که کارشناسان میگویند، در خرداد ماه یعنی یک ماه قبل از فصل نقلوانتقال، فقط بخشی از تقاضای مصرفی که به هر دلیل ریسک انتظار برایش بالا است، از بازار مسکن خرید خواهد کرد که در این صورت به احتمال خیلی زیاد، سطح قیمتها طی این یک ماه تحت تاثیر کاهش عرضه و تقاضا، بالا نمیرود و خریداران خرداد از این امتیاز منتفع خواهند شد.
بیت ا... ستاریان کارشناس مسکن در این باره به «دنیایاقتصاد» گفت: در حال حاضر بازار مسکن در تردید قرار دارد اما باید توجه داشت که این تردید دائمی نیست و به زودی تکلیف بازار روشن میشود.
وی افزود: در یک ماه گذشته حجمی از تقاضای مسکن چون که تصور کرده بودند کار مذاکره هستهای در سوم خرداد تمام میشود، خریدشان را شروع کرده بودند اما از دو روز پیش، استرس مختصری در بازار مسکن به وجود آمده و خریدار و فروشنده ملک دوباره تمایل پیدا کردهاند بازار را به رکود بکشانند.
ستاریان در عین حال هشدار داد: تقاضا در بازار مسکن کم نشده بلکه به شکل موقتی از بازار خارج شده است و باید برای زمان ورود آن، طرف عرضه آمادگی داشته باشد تا قیمتها هنگام رونق معاملات، افزایش پیدا نکند.
نشست سوم خرداد تیم مذاکره کننده هستهای علاوه بر اینکه به کاهش معاملات مسکن منجر شد، به فضاسازیها برای افزایش قیمت مسکن نیز خاتمه داد و زمان افزایش قیمت مسکن را به تاخیر انداخت. هر چند برخی کارشناسان درباره تبعات تاخیر افزایش قیمت مسکن، مثال «انقباض فنری» را مطرح میکنند اما با نگاه خوشبینانه میتوان انتظار داشت در فصل تابستان امسال، اگر قرار باشد قیمت مسکن افزایش یابد، لااقل این افزایش حالت تشدید ندارد.
این وبلاگ درباره معماری ٰ ساختمان ٰ سونا ٰ سونای خشک ٰ سونای بخار استخر ٰ جکوزی می باشد